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内地与香港财团300亿竞购未来“香港最贵商厦”

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内地与香港财团300亿竞购未来香港最贵商厦

香港地热,旺角朗豪坊办公大楼245亿港元全球招标的传言才消停,在六七公里开外,另一幢物业已截标冲刺更高成交纪录。

港媒报道,怡和系旗下文化东方酒店集团放售的香港怡东酒店于近日截标,接获包括新鸿基、希慎兴业、华人置业与恒大联合体等数个财团入标竞投,其中有财团出价达270亿港元,贴近业主意向价。

铜锣湾怡东酒店所处地块是香港第一宗公开拍卖的土地,最早于1973年开业,被视为怡和系在香港唯一没有冠以文华东方品牌的存在。开业四十余年后放盘,若顺利成交,怡东酒店将被贴上另一个标签——“全香港最贵商厦

近两年资金四处寻出路,加上今年二季度最受关注的美利道、启德两幅商业地王诞生,令香港商厦投资气氛更为炽热。在写字楼市场供应短缺、租金上扬的态势中,一班地产巨头悄然打起了精细的算盘。

香港业内人士形成的主流意见是,怡东酒店于2015年获批重建成商厦用途,无论是新鸿基还是华人置业等潜在买家,看中的几乎都是物业本身重建后的潜力。

若按270亿港元成交,物业每平方呎成本价逼近4万港元。相比之下,十分钟路程外的美利道地王,呎价逾5万港元。

40年酒店冲刺纪录

香港怡东酒店所处地块是1841年以来香港第一宗公开拍卖的土地,至今地段号码仍为Lot no.1。项目位于告士打道及铜锣湾避风塘,于1973年开业,楼高34层,提供最多884间房,它一度是香港最大的酒店。

至今在官网上,这家四星级酒店的简介仍保持着自我肯定:香港怡东酒店是香港最有名的酒店之一,座拥优越位置。

只是时过境迁,曾经再怎么风光的酒店,在四十余年后也面临重建的命运。20152月,香港屋宇署批出建筑图则,允许香港怡东酒店重建一幢楼高26层,外加4层地库的商厦,可建楼面面积约68.4万平方呎。

文华东方集团此后以有好的回报及现金流转为由,并未将怡东酒店重建提上日程,而是选择于20176月决定测试市场对可能出售该物业的意向,正式宣布酒店待价而沽。

放盘消息甫一发布,市场迅速向香港怡东酒店给出了约250-300亿港元的估值——高于朗豪坊放盘价格。若以该区段总价成交,该项目将打破2011年丰树基金188亿港元购买太古九龙塘又一城的纪录,登顶香港最贵成交物业。

港媒援引测量师说法称,买家出价视乎物业重建后的用途等细节而定。目前怡东酒店周边商厦每平方呎售价逾3万港元,若重建方向为商场、写字楼混合项目,将获得更高估值,预计单价4-5万港元,估值约273-340亿港元。

上述人士进一步称,考虑到怡东酒店今年就物业建筑物高度限制提出司法复核,并以胜诉告终,这将促使项目在原规划26层基础上有更大弹性。此外,项目拥有全海景,所获估值更高。

香港业内人士在接受观点地产新媒体采访时也指,怡东酒店未来维持酒店用途可能性较低,料潜在买家会选择拆除重建,并打造成商场、写字楼混合项目。

尽管前期市场高度关注,香港怡东酒店在放盘后一个月内传出包括中资在内多家财团感兴趣,但招标效果或许并不及文华东方集团预测。

根据港媒近日报道,香港怡东酒店已于9月中旬截标,最终市场人士放出的若干财团中,具名的仅有新鸿基、希慎兴业、华人置业与恒大联合体。其中,新鸿基在附近布局有wtcmore及世贸中心项目,被指中标呼声最高;恒大则因2016年以125亿港元接盘华人置业湾仔物业备受关注。

值得一提的是,对于市场的传言,恒大此后对媒体回应称:入标怡东酒店属不实消息。

香港业内人士对观点地产新媒体表示,目前内地限制投资境外酒店、房地产等资产,或许是影响中资企业参与收购的原因之一。同时以270亿港元计,项目呎价3.95万港元,若该价格不包括拆迁、重建等附加费用,成本将进一步推高。

对于怡东酒店入标企业、价格等信息,观点地产新媒体致电负责该项目的某代理行相关人士,该人士以上市公司保密规定为由,拒绝予以回应。

香港商厦地热

在文华东方集团正式公布前,香港怡东酒店的交易走势都将是一个谜题。

虽然中标结果未知,但进入2017年以来,香港房地产市场亦有为数不少的项目放盘出让,因此怡东酒店不过是整体房地产市场炽热的一个缩影。

以全幢酒店为例,中原(工商铺)披露数据显示,2016年香港仅成交2宗,总额9.88亿港元;2017年上半年,成交宗数则升至8宗,总额达88.2亿港元。

在上半年成交全幢酒店案例中,与怡东酒店同处铜锣湾的J Plus Boutique Hotel则以呎价3.42万港元被镇科集团买下,面积4.97万平方呎;单价最高则属湾仔庆云街17-19号全幢,地盘1316平方呎,成交呎价高达9.12万港元。

考虑到酒店投资周期、市场走势及回报水平等,观点地产新媒体了解,此前包括富豪酒店、爪哇、恒基地产等多家发展商均表态或作出酒店改建商厦的选择。其中富豪酒店公开表示,核心区酒店需求饱和,发展商厦的回报更可观

文华东方集团于6月初宣布放盘香港怡东酒店时,也解释原因是由于本港商用物业估值高企

上述企业所指,与香港工商铺物业租金和价格扶摇直上有直接联系。据中原统计,仅写字楼部分,2017上半年香港共录得1236宗买卖成交,较去年全年上升2.3倍;成交金额368亿元,同比上升26%。期内中环皇后道中九号成交143664平方呎,呎价3.97万港元,创下全港分层商厦呎价纪录。

戴德梁行也指出,2017年上半年房地产商业物业交易总额达546亿港元,其中分层商厦投资是最受欢迎的领域。同时,内地企业活跃在香港商业租赁市场,导致写字楼空置率极低,其中中环仅为1.7%,鲗鱼涌1.4%,尖沙咀一带则为2.8%

对此,中原(工商铺)董事总经理潘志明早前对观点地产新媒体解释称,上半年恒基地产拍下的中环美利道地块,楼面呎价逾5万港元,助推了整体写字楼呎价上升。受商业地王效应,港岛甲级写字楼更受追捧,呎价创新高仍将延续。

他还提及,中资企业进入工商铺领域主要投资的是写字楼,酒店则因可改造成写字楼用途受关注:中资企业主要选择香港传统甲级写字楼、超甲级写字楼,最好是临海那种。

与此相对应,香港发展商也随之积极放售旗下优质物业,包括恒基地产、恒隆地产均寻求交易的可能性。其中恒基地产加价10%放售三个非核心物业,估值约200亿港元。

受到在怡东酒店放盘后,今年下半年以来,香港再度传出鹰君集团旗下标志性物业旺角朗豪坊办公大楼全球招标,意向价逾245亿港元,折合每平方呎逾3.5万港元。有第三方机构预计,未来或有更多家族式业主会将全幢商业物业标售。

 

 

来源: 建筑畅言网

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