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千亿资金涌入商业地产

  2010年房地产市场迎来声势浩大的楼市调控,遭遇滑铁卢的住宅市场成交量跌至冰点,大量资金金蝉脱壳相继撤离;而另一方面,尽管中国六年来首次出现贸易逆差,但人民币对美元仍在强势升值,热钱流入、人民币升值依然是不可逆转的趋势,那么,在市场跌宕起伏之际,投资市场上大量的资金暗流又会何去何从?如何规避各种风险,正确把握资金的流向?调控之下,应具备怎么样的投资眼光?

  住宅投资

  遭遇新政挤出效应资金逐利商业地产柳暗花明

  遭遇新政挤出效应

  自2010年开始,房地产市场迎来了被誉为“史上最严厉的调控”,其目的之一就是“严厉打击投资、投机行为”,让投资客撤离住宅市场。目前来看,一线城市住宅交易量的大幅萎缩,昭示着调控效果已非常明显。

  新政出台后,住宅投资遭遇了“挤出效应”。住宅是调控的焦点,国家要让住宅回归到改善民生的地位,将住宅作为投资或投机市场的行为,必将被限制得越来越厉害。不管是从二套房政策、税收政策及其他很多政策来看,都旨在限制住宅方面的再投资,所以在住宅方面的投资肯定面临着越来越大的调控风险和政策风险。尽管目前房价上涨势头已被遏制,中央政府短期内继续出台更严厉措施的可能性较小,但在房价依旧居高不下的局面下,中央政府严厉调控房价的决心不会改变,地方的相关细则也会相应跟进,打击房地产市场投机行为的政策将会持续下去。

  面对住宅市场遭遇严厉调控,专业投资人陆续考虑退出住宅投资市场,而商业地产正以其逐渐攀高的回报率和未来的巨大价值,正被越来越多的投资者追捧,现在正是投资商铺和写字楼的好时机。

  资金逐利

  商业地产柳暗花明

  从住宅市场抽离出来的资金何去何从?据了解,最近,各大房企开始加大商业地产的开发比重,而且从住宅市场撤出的部分投资性资金,亦将其触角伸向了商业地产。

  一位不具名的投行人士表示:“据我们了解,已有越来越多的个体投资客、开发商,甚至是一些私募基金、金融保险等资本,正在持币关注商业地产领域。”

  有关机构发布全球房地产投资报告显示,2010年,全球商业地产投资总额近3000亿美元。2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。

  目前,“万保招金”及部分港股地产公司已披露2010年年报,不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、保利、招商、金地等以住宅开发为主的房企,均成立了商业地产运营中心,并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2:8或3:7。

  从去年万科在商业地产领域的表现和拿地的情况来看,2011年万科将会继续延续其进军商业地产领域稳健而高效的步伐,将进一步加强对办公楼、购物中心、酒店和住宅商业配套等的规划。保利地产在项目扩张方面一直持激进主张的态度,开始进军商业地产开发和运营,并计划于今年将推进商业地产平台的整合,打造成商业标准产品系列。而一贯以擅长做住宅的产品的金地集团也在原基础上实现突破,明确了以商业地产作为近几年的重点协同发展的战略,正式搭建商业地产业务发展平台,商业地产业务正式进入创业实操阶段。

  需求大增

  或迎来爆发式增长

  不仅是开发商开始注重商业开发,越来越多的投资者也将商业地产作为投资必选物业。据调查,在当前通胀压力下,投资者对资产的保值增值的关心超过了历史上任何一个时期,且不动产投资是通胀背景下最好的投资途径,加之住宅长期限购,购买商业地产几乎成为不动产投资的唯一方式。数据显示,2010年全国商业地产中的商业营业用房投资高达5598.8亿元,同比增长34.2%,增幅超过住宅的32.9%。商业地产需求极为旺盛。

  过去,由于国家的金融政策对商业物业限制较大,租金回报率也不确切,投资者更倾向于投资住宅,因此在上一轮住宅物业高涨的周期中,商业物业的价值并没有充分体现出来,在稀缺的地段,出现了“商住倒挂”现象,正因为如此,商业地产存在价值洼地,如果从投资角度而言,商业物业的价值目前开始体现出来了。开发商对商业地产的大力投资以及投资者对商业地产的追捧,将形成供销两旺的局面,专家预测,未来五年内商业地产将迎来爆发式增长。

  关注后市

  商业投资 地段为王

  在千亿资金流向商业地产地产大鳄加速商业地产布局之时,如何在商业地产崛起时分一杯羹,业内人士给予的建议是:“地段为王”是永恒的真理。

  投资商业地产最重要的是看其区域的规划和项目定位。目前前海片区是深圳市未来十年规划最高、投资力度最大的区域,受到中央和市政府高度关注,十二五规划又给前海单列市打了一剂强心针,未来3年内400亿的投资数额已为前海高速发展奠定基础,而现在正处于蓬勃发展阶段的前海中心,未来升值潜力无可限量。

  目前前海片区在售的商业地产项目寥寥无几,开发商纷纷看好后市,市场供应量极少,而其中临街社区商业则更为稀缺。临街商业因临街面宽、投资门槛低、产权清晰且实用率高,往往较集中式商业和写字楼更受投资者的青睐。如位于大前海片区的玉湖湾社区商业,因占据前海中心CBD和SBD(港口物流中心)的双主干道金钻地段,紧邻超过3000名师生的西乡高级中学,并具备纯社区商业、70年产权、30~75平方米黄金面积、双层层高等多项优点,一经面世便受到投资者的热烈追捧,成为大前海片区最为热销的商业地产项目。目前玉湖湾最后一批压轴铺王单位即将推出,总计30席,均处于临街最佳位置,现正进行诚意登记中。

来源: 深圳晚报
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