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“5E”标准筛选合格供方 分项权重兼顾战略差异

    从先期接触、实地考察了解企业生产能力及已建工程运行情况,再到入围招标,成为房地产企业筛选供方的通用路径,然而面对多个采购门类,企业难免陷入有限人力和精力的矛盾之中。借鉴丰富的管理经验,建立相对完善的供方评价体系是业内所共同呼吁的,而这一标准一旦确立,便能够为企业在招标前期的初步评估工作扫清障碍。

  “5E”标准是“2010第二届中国房地产工程采购创新大会”推出的供应商评价标准模版,也是中国房地产工程采购联盟与开发企业、专家共同评价合格供方的方向。即是否生态(Ecologic),有良好的性价比(Economic),高效实用(Effective),有丰富经验(Empirical)以及能力卓越(Excellent)。而针对各项内涵及权重,开发企业纷纷提出建议。

  点评人:

  万科集团采购管理部副总经理                    都 军

  阳光100置业集团副总裁                         黎 辉

  朗诗地产集团商务合作中心副总经理              朱贤坤

  万通地产采购总监                              胡 樾

  复地集团成本管理中心总监                      戴戈缨

  西安紫薇地产开发有限公司副总经理              曹 靖

  绿地集团总建筑师                              胡 京

  5E各项侧重与公司战略有关

  [在多年的采购管理及经验总结下,生态、性价比、高效实用、丰富经验及能力卓越五个方面为开发企业所共同关注的,但五方面权重会因公司及产品战略的差异而各有侧重。]

  戴戈缨:建筑部品的采购标准需要与楼盘的档次、定位相匹配。对于复地集团来说,高端物业主要从丰富经验、低碳环保、性价比等几方面着手采购;低端物业则主要以性价比为主,依次为丰富经验、能力、高效、低碳环保。

复地集团成本管理中心总监 戴戈缨

  然而,什么是最优的性价比产品没有统一的标准,它要与楼盘的档次、成本对等。目前,复地集团正在研发制定精装修分级体系,初步设置了高端项目、中高端项目、中低端项目、低端项目的精装修标准,这就决定了不同楼盘会有不同的产品配置。

    以配电系统为例,回迁房或保障性住房采购的对象主要以国产品知名品牌为例,前提是要满足项目的需求和国家相关标准;高端项目(售价为5万元/平方米)在选择这一系统时会以国际品牌为主。电梯亦如此,高端项目会选用一线品牌,这些产品具有非常好的舒适度,稳定性极强。

  在价格层面,复地集团会通战略采购的形式锁定合作伙伴的价格范围,让双方都能接受。

  在供应商经验方面,主要看建筑部品企业承接同类建筑的经验,以及与大型房地产开发企业的合作经验。合作的项目越多,说明其在与开发商间的管理配合方面协调,合作顺畅。最近,复地集团进行了某建筑部品产品的招标,主要倾向于国际品牌,经过几轮谈判下来后,我们锁定了一家企业。其他两家企业也很优秀,差距主要体现在经验丰富上,这家企业产量大,其一天的产量几乎是其他两家企业的几倍;在全国配有强大的物流网;经验丰富,可为房地产项目提供技术指导与技术服务,并提醒、提示开发过程中要关注的事项等。这是那两家企业无法提供的,他们也不具备全国的物流体系,主要依靠经销商完成,这对于我们来说风险极大。强而有力的专业能力与管控能力可使我们的管控风险降低。

  我认为的高效是流程的高效。有些建筑部品企业规模很大,具有品牌意识,但内部流程效率较低,一个文件的流转甚至需要很少一段时间,这是让人无法接受的。以此延伸,一家企业的管理力度和效率是由总部向末端传递的,总部都如此效率,企业的末端会是什么样?有些关于高效的问题反映在合作过程中,此前,复地集团曾决定与某企业进行战略合作,谈了几次,出现在我们面前的是华东区域的负责人,总部相关人员迟迟不肯露面,这说明这家企业的总部对战略采购认识不足,最后没有合作。其实,我们并不是计较与谁签,而是这里有风险,尽管我们拿到了这家企业合作的总部授权书,一旦我们离开上海在华北区域发展时,华东区域承诺的价格和服务在华北区域不承认,甚至抗拒。这种问题我们以前遇到过。

  因此,非常希望建筑部品企业提高效率,快速反映,协力配合房地产开发企业,实现共赢。而不是按照自己的发展逻辑运营。

  黎辉:如果按着权重高低,阳光100方面对5E的排序为性价比、高效实用、丰富经验、卓越能力、生态。

阳光100副总裁 黎辉

  在采购评定中,我们对性价比的关注是较重的。对性价比的评定分为两个指标,分别是技术指标和商务指标。技术指标是指产品的性质,包括美观实用、产品更新程度、新材料新技术应用、功能的多样性、产品组成成分(包括物理结构和化工两方面),及品牌、知名度、企业成长过程、生产过程、供应能力、售后服务能力、企业管控能力等。

   至于价格考虑的因素也较多,很多开发商都在提低价中标,但低价是一个什么概念需要具体衡量,否则对开发商和供应商都会带来发展困惑。按照阳光100的采购思路,会通过折扣率、平均企业同类产品线价格及辅料、安装、物流等方面全盘考虑部品的采购价格。以适宜的价格获得最好的产品。

  我们更愿意将高效实用看作性价比中的一部分,强调产品的效率属性,比如一体化的墙体材料可以实现快速安装,标准化的产品也可以保证产品品质;经验丰富是要求建筑部品企业经营管控能力强,服务好,品牌好;卓越能力是要求建筑部品企业有较强的安装服务能力,能和房地产开发商一起服务于工程项目,在这一过程中要适应与满足项目进度的需要,企业的管控能力要强。此外,企业的研发能力也要较强,提供性价比更优的产品为项目服务;生态绿色这一方面,主要关注建筑部品企业在生产过程中的节能降耗指标,企业对环保的态度,以及其产品的环保指标等,并要符合国家相关标准规范。

  低碳先行 生态标准即可持续

  [低碳,房地产行业可持续发展的关键词,开发商需要具有同样价值观的企业与之长期合作,并共同研究相关的技术标准,实现建筑的节能减排目标]

万科集团采购管理部副总经理 都军

  都军:我认为这几方面评价应率先把生态放在首位,然后是高效实用、有丰富的施工经验,能力卓越,有良好的性价比。简言之,生态是一种可持续发展理念,也可以看作是技术标准,即供应商能否从技术上满足开发企业可持续发展的要求,以万科来说,万科的企业标准高于国标,比如在地板甲醛释放、马桶节水标准方面,这些节能指标体现着对行业发展趋势的把握和领先性。而高效实用,是用于评价企业的产品设计是否能有利于客户使用,产品的研发是否符合标准化方向的市场需求。同时,经验丰富代表着供应企业在工程市场方面有大量的业绩和实践,可以充分实现前期设计配合;卓越是一种综合评定,对其企业管理体系、施工安装能力、交付能力进行考核;之所以把性价比放在最后,因为价格并不应该是开发商考虑的第一要素,必须在上述条件满足的基础上,再对其产品进行性能、价格的比较。

 朱贤坤:在朗诗看来,是否生态是首要标准,其次是有良好的性价比、高效实用、能力卓越、丰富经验。

朗诗地产采购副总经理 朱贤坤

  向广大客户提供人性化的绿色、低碳、节能、环保、舒适、高性价比的建筑产品和服务,通过对创造客户价值的执着追求是朗诗的目标。前不久发布的《朗诗绿色宣言》,我们承诺并坚持以绿色战略指导企业发展,坚定实施绿色科技地产聚焦差异化竞争战略,使企业的盈利模式对环境和社会友好、可持续。并减少企业运营过程中的碳足迹,达到企业经济效益、社会效益、环境效益的有机统一,承诺并努力在2020年成为碳中和企业,切实履行企业公民的社会责任。从南京到无锡、杭州、苏州、常州、上海等长三角主要城市10多个项目的开发,每一栋房子都是由建筑施工企业、建筑材料供应商等合作伙伴合力打造的。对朗诗来说,非常需要优秀合作伙伴的参与和支持,共同推动绿色节能建筑的应用。为此,朗诗制定颁行《朗诗绿色产品指引》,建立产品准入体系,优先选择具备绿色理念的供应商及绿色节能产品。通过绿色规划、绿色采购、绿色施工和绿色运营,整合实现建筑全生命周期中能源与资源的优化配置。

    曹靖:紫薇地产开发了陕西第一个“可再生能源与住宅集成技术应用示范社区”项目中集成应用了太阳能、中水、风能、建筑外围护等5大节能科技系统,在大大提升了住宅的品质和性能的同时,降低了住宅的使用成本,让消费者非常满意,这也是紫薇作为一个有社会责任感的开发企业应该做的、乐意做的事情。对于低碳、节能、环保技术在住宅开发过程中的应用,紫薇持非常谨慎和务实的态度,注重材料、技术和设备的实际节能效果和技术的成熟度,既节能又不能在使用过程中产生维修、零部件、技术升级等难以解决的问题,让客户觉得很麻烦。另外,我们也非常看重技术及产品的经济性与适用性,它必须是老百姓能消费得起的技术。如果价位过高,需求无法承受,我们也不会采用。

  胡京:绿地集团非常看重绿色低碳建筑产品。选择这类产品须具有两个特征,第一个特征是节能减排,在建筑的全生命周期内资源消耗最小化;第二个特征是将舒适性提高至更高水平,居住环境符合最严格的健康标准,提供绿色、健康、智能、环的绿色宜居产品。与其相适用的是,建筑部品也要具备这些特点,如我们使用的低VOC的密封剂、粘结剂,新风空调箱设有中效过滤、加湿等功能。

  诚信及服务纳入评估体系

  [诚信和服务,成为评价供应商的软性指标,这本应该是供应商应该具备的基本素质,却往往由于各种履约矛盾的暴露而被推至台前,然而诚信评估更多的需要业内口碑及第三方的客观监督。]

  黎辉:我们还会关注到建筑部品企业的诚信情况和售后服务能力。有些企业的产品品质很好,品牌也好,但往往在履约过程中出现问题,比如擅自提价,服务打折扣等,对出现这样问题的合作伙伴,在下一年度的合作过程中会给予批评,严重者不予合作;售后服务是指其生产运营能力能否满足项目的开发进度,能否满足区域城市的需求,如果不能满足,房地产开发企业的集中采购的优势就很难体现。

  戴戈缨:对于诚信这一点,战略采购是非常好解决方案,相当于良币驱逐劣币。由于社会相关法规的不健全,企业间的诚信越来越差,通过战略合作就可以将施工差、服务差、品质差的企业驱逐出去,留下好的企业,并为他们提供发展空间,反过来,他们也会提供优良品质的产品和服务给予开发商,这才是双赢。

  都军:诚信,体现着供应商对需求方的诚信,对消费者的诚信,也体现在企业对品质监控的严格,管理模式的细化上。只有把品牌当生命的公司才最值得合作,我们的分公司也曾经有过这方面的教训,在某地签约的知名总包单位,对方当初承诺分公司参与投标,在合作中却发现是当地的完全承包型的企业挂靠投标,与前述总包单位间无任何管理责任,包括资金、设备调运、都是纯粹的承包,我们立即中止了合作。此外,在室内装修方面,也曾有过企业货不对板的情况,提供的产品与承诺不符,因此上升到集团层面的合作都是在分公司合作良好的基础上才扩大了范围。需要加强业内考察来对供应商的诚信做出真实评估。

许智来:真正把品质做到位是合作过程中最重要的,所有的建筑产品最终的实现是靠每一个基层劳动者建立起来的。所以,执行过程中如果不诚信,造成建筑不可挽回的质量损失,因我曾经与一家石材供应商聊过,可能毛板几十块钱的材料但有些人就卖到六七百块钱,不讲究合理利润,此外,一些新技术的真实性都需供应商“诚信”告知。这是做到“共赢”的前提,诚信的态度必须从企业领导到基层员工,从生产厂家到经销商都一直贯彻下去。

华远地产副总经理 许智来

  5E标准:

  “5E”标准,是按着房地产行业可持续发展的总体原则,以优化资源配置、倡导阳光采购、提高采购效率为宗旨,总结房地产企业工程采购过程中选择供应商的核心关注要素,由中国房地产工程采购联盟中的开发企业与专家共同界定的标准。诠释为:

  生态(Ecologic):评价产品的绿色生态理念与相应技术标准先进性:产品符合绿色低碳的标准,推动建筑向绿色低碳建筑转型;

  良好性价比(Economic)评价产品品质及价格优越合理:产品性能优异,高于市场同类产品;实体外观质量优异,残次品比率低;质保期达到国家规定;价格合理,报价诚信;

  高效实用(Effective)评价企业产品研发满足市场需求程度:产品生产主导性强,生产灵活性强,可按企业需求进行特制加工;生产效率高;

  丰富经验(Empirical)评价企业施工实践经验:具有独立施工能力;近三年施工项目超过5个;与多家品牌开发商成功案例具有典型示范作用;考察项目甲方评价高;

  卓越(Excellent)评价企业管理、品牌影响等综合实力:生产设备数量、技术、品牌处于行业先进水平;年生产能力处于行业顶尖水平 布局合理,管理完善,主要大中城市设有生产服务网点;拥有稳定技术人员、熟练工人;

来源: 中国房地产报
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