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设计师浅谈居住区规划设计之“四点”

    开发商的目标
 
  无非有两个其一为该项目利益的最大化,其二为创精品扩大品牌影响力。
 
  对于品牌开发商来说,第二个目标也作为其长期的战略规划。为此需要在策划和设计上投入相当的精力,力图创造市场上没有的产品。表现在规划和户型上的新思路,或者在形式上有所创新,这样会产生一种新鲜感,充分吸引到公众和业内的眼球,并因此产生某种对行业的领先力和影响力。比如万科的第五园的中式住宅概念、工业化的概念等。创新不是那么容易的,需要厚积薄发,需要研发的投入,需要不断参考发达国家的经验。王石最近频频到日本搞帆船比赛,其醉翁之意不在酒,而在于日本的集合住宅经验也。创精品的目标是为了长远的利益,甚至会有一定的市场风险,因为新的东西需要有个市场接受度的问题,而市场只有卖了才知道。因此,二流的开发商往往采取紧跟战略,主要选择成熟的东西来建。
 
  市场营销
 
  一个没有市场营销介入的规划设计,往往是幼稚的设计。而对于设计公司来说,其设计人员是没有实际的营销经验的,有的也多是一些二手或者书本的知识。因此,这个短板就需要开发商的资源来提供支持了。中小的开发商,由于开发的项目较少,因此这方面的经验也是不足的。此时只能借助外界的力量,比如房产中介和市场调研。而对于有实力的开发商,则可利用其自身的市场营销团队来协助策划和设计。市场营销人员战斗在一线,对那些产品好卖,对客户千差万别的需求和反应有最鲜活的感受,对市场的细微变化感同身受,他们的意见是设计决策重要方面。
 
  成本核算
 
  听开发商算账是一件挺有意思的事。对于什么样的产品能买个什么价钱,还是市场销售的人员拿捏得比较准。这些人会把自己的产品跟周边的竞争对手做出对比,对手的房型有哪些配置,装修标准如何,环境如何,会做一番综合比较。然后根据自己的经验作出综合评价,推算出自己自己的价格区间。这样,实际上就是进行了产品策划的工作。
 
  他们会定出户型的面积区间,甚至会建议某些重要空间的面积标准,辅助房间的配置标准,到了后期会做出精装修的配置产品、标准建议。如电梯的标准,房间是否设新风系统等。这项功力许多设计人员都不具备,这种经验确实也难以从书本获得,需要长时间的积累和用心才能获得。如果设计师做过甲方,则这种经验会多些,因为甲方的经历使得他会多一个视角来思考问题,换位思考对这些人是非常容易的事。国内的设计师向来成本控制的意识比较薄弱,原因是缺少这种教育,甚至不屑于思考这种事,认为设计是一种艺术。其实,对于多数住宅设计来说,它具有一个产品和商品的属性,而不是某些富豪的不计成本的奢侈品。
 
  设计师确实要补充成本核算的知识,而不是应付人的一个估算了事。如何对产品策划之处就进行成本的控制?这不是凭借个人力量能够达到的,如果一个有实力的设计公司有意识地进行这样的技术积累,并贯彻到设计中来,则此公司的市场竞争力会大大加强。一些公司已经意识到这一点,而在香港这种工作是由有经验的建筑师来操作的,是一个非常有技术含量的工作。
 
  打擦边球
 
  在许多方面政府和开发商是一条战线上的,地方政府的财政收入很大一部分来自于土地的出让费,因此地方政府会不遗余力地支持房价的攀升。高房价意味着高地价、高利润,这样开发商和政府获得双赢。但是当房价被推高到一个如此的高度,中产阶级也难以负担如此高的房价。于是出现了一个现象,中心地段的房子只能是富人的消费品。
 
  这样一来又产生了一个矛盾:政府的9070政策和别墅用地的禁批,逼着开发商在中心地段造小房子。那么开发商会这么做吗?答案是否定的。开发商不会按照政府的路去走,那么走的结果是富人不买穷人买不起,最终死掉!于是开发商会与政府做游戏,或去买通政府官员。于是我们看到9070的政策执行不下去了;看到本来是多层住宅的用地,硬是被开发商造成了“四层”的联排别墅;看到大量的“偷面积”;看到规划限高被突破。如此一来,开发商成为为少数富人服务的人,未来的城市的核心地段会充斥的“大房子”,而大部分被逐出城市。
 
  这一切罪恶的根源都源自中国的贫富差距,来自于高的基尼指数。这才是本质,试图靠一些政策来改变开发商的行为是不可能的。中国的收入结构并不是健康的两头小中闲大的橄榄型,而是财富集中在少数人手里,而中产阶级也远远没有成长起来。因此,我们可以断言,没有藏富于民,就没有健康的房地产业。我们也可以断定,中央政府的“良好”的政策也永远不会被有力地执行、落实,这种荒唐而又现实的猫和老鼠的博弈和游戏也将继续上演。设计师也会永远被迫在这个夹缝中痛苦地生存。

来源: 筑龙网

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